IMMOBILIENWERT BERECHNEN
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Unser Immobilienwert-Rechner bietet Ihnen eine erste und schnelle Orientierung. Da die Bewertung einer Immobilie eine komplexe Angelegenheit sein kann, ist es meist sinnvoll einen Sachverständigen als professionellen Gutachter hinzuzuziehen, der das Objekt vor Ort bewertet. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, stehen dem Experten drei Verfahren zur Verfügung.
Die gesetzliche Basis für die Ermittlung stellt u.a. die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) dar.
Bewertungsverfahren für Immobilien
Vergleichswert
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Immobilien, die mit anderen Objekten in Lage, Größe, Zustand und Ausstattung gut vergleichbar sind.
Dabei analysiert der Gutachter die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien, die in jüngerer Vergangenheit in vergleichbarer Lage veräußert wurden. Grundlage für diese Bewertung sind in der Regel die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse, die entsprechende Kaufpreissammlungen führen. Liegen keine ausreichend vergleichbaren Objekte vor, greifen Gutachter auf andere Bewertungsverfahren zurück – etwa das Ertragswert- oder Sachwertverfahren.
Sachwert
Beim Sachwertverfahren ermittelt der Gutachter zunächst den Sachwert der Gebäude. Dieser basiert auf den Kosten, die für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes inklusive eventueller Nebengebäude anfallen würden. Von diesem Neubauwert wird anschließend eine altersbedingte Wertminderung abgezogen – abhängig vom Baujahr, dem Zustand sowie durchgeführten Sanierungen.
Zusammen mit dem Bodenwert und weiteren wertrelevanten Faktoren ergibt sich so der aktuelle Sachwert der Immobilie.
Ertragswert
Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei vermieteten oder verpachteten Immobilien zum Einsatz. Dabei berechnet der Gutachter den sogenannten Ertragswert, der sich aus den zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Kosten für Betrieb und Instandhaltung ergibt.
Für eine realistische Bewertung sind fundierte Marktkenntnisse und ein gutes Verständnis der örtlichen Mietverhältnisse erforderlich. Daher erfordert dieses Verfahren viel Erfahrung sowie Zugriff auf aktuelle Daten zu Mietniveaus und Bewirtschaftungskosten.
WAS SOLLTE MAN SONST NOCH WISSEN?
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist im Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich definiert. Dort heißt es:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Vereinfacht gesagt: Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen aktuell erzielen würde – unter Berücksichtigung ihrer Lage, ihres Zustands, ihrer Ausstattung und anderer wertbestimmender Faktoren.
Was ist unter dem Kaufpreis zu verstehen?
Im Unterschied zum Verkehrswert ist der Kaufpreis der Betrag, den Käufer tatsächlich bereit sind zu zahlen. Dieser kann – je nach Nachfrage, Verhandlungsgeschick oder Marktumfeld – über oder unter dem Verkehrswert liegen. Stimmen Verkehrswert und Kaufpreis weitgehend überein, liegt in der Regel ein fairer Marktpreis vor.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollte der Zustand genau geprüft werden. Die folgenden Punkte haben dabei wesentlichen Einfluss auf den Wert:
- Bausubstanz: Kleine Mängel sind meist einfach zu beheben, während größere Schäden – etwa an Dach, Fassade oder Keller – den Wert erheblich mindern können.
- Technik und Ausstattung: Veraltete Heizsysteme, die nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen oder sogar rechtlich unzulässig sind, senken nicht nur den Wert, sondern können zur Stilllegung führen.
- Außenanlagen: Ein ungepflegter Garten oder sichtbare Vernachlässigung wirken sich negativ auf die Bewertung aus.
- Lage und Erreichbarkeit: Eine schlechte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder größere Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten und Schulen beeinflussen den Verkehrswert ebenfalls.
- Bauunterlagen: Es empfiehlt sich ein Blick in die Baugenehmigungen – denn nicht jede bauliche Veränderung wurde ordnungsgemäß genehmigt. Abweichungen können die rechtliche Nutzbarkeit einschränken und somit den Wert verringern.
